珠海破题城乡融合新路径：“沉睡农房”托管运营变身“黄金屋”

◎《南方》杂志记者／左志红   发自珠海

◎本文责编／刘龙飞

农房闲置是农村面临的突出问题，盘活闲置资源是农村发展的巨大契机。“百千万工程”推进以来，珠海市通过创新闲置农房市场化托管运营新机制，在全省率先成立镇村农房托管运营中心，不仅让老宅焕发新生，绘就农文旅融合发展新图景，更走出一条“市民下乡、资源增值、集体增收、村民致富”的城乡共富新路。这究竟是怎样的一场试验？《南方》杂志记者近日深入田间地头，探寻这座滨海城市的创新密码。

老宅新生记：从“空心村”到“网红打卡地”

石头屋里粽飘香，十里银滩人气旺。

记者驱车驶入珠海市金湾区三灶镇木头冲村，青砖灰瓦的古朴村落里，一座座石头屋风景独特。闲置多年的旧房子，如今摇身变为精品民宿、陶艺坊、艺术咖啡馆、剧本杀体验馆等时尚味十足的休闲好去处。村口的“海岛十姐妹”粽子店，礼聘当年三灶民兵组织的女民兵老阿姨们亲手制作传承的非遗美食“三灶红蓝裹粽”大受欢迎，“平时周末都能卖出300条粽子，端午预订更是客单爆满！”运营负责人彭张军告诉记者。

从“海岛十姐妹”粽子店步行几分钟来到珠海最南端的空港银滩，这里浓郁的东南亚风情，让度假感迅速拉满。中心村党委副书记、村委会副主任黄建美介绍，通过引入厦门知名海与悦文旅公司在木头冲沙滩打造出“海岛日记”沙滩营地，自2024年6月1日营业以来，成为网红打卡胜地，吸引来自港珠澳及周边城市游客超100万人次，月均营业额超70万元，促进周边消费超200万元/月。

这一切变化，源于珠海创新“村民+村集体+国企+民企”托管运营模式。2023年以来，作为广东省“百千万工程”首批典型村，中心村下辖的特色自然村木头冲村通过整村运营，重点挖掘沙滩、农田、鹤道花海等自然生态禀赋，将19栋闲置或废弃的石头屋农房改造成文旅业态，成功打造出木石艺墅民宿、Onlyone海岛民宿、“海岛十姐妹”粽子店、莫高小院咖啡等爆款文旅品牌，每栋石头屋年租金1.5万元，经营方年营收超12万元。2024年，木头冲村集体收入增长超60%。

在斗门区莲洲镇石龙村三湾自然村，《南方》杂志记者见证了一场共谋的乡野实验。

来自珠海艺术学院的教师团队正将4间闲置农房打造成环境艺术设计专业实训基地，实现田间变课堂、农房变教室、农民变教师。不远处的莲韵三湾小院，正在热火朝天地迎接来这里团建的旅客，桌桌爆满。老板梁明星是退役军人，去年响应莲洲镇号召返乡创业，租赁3间闲置农房打造了这家餐厅，已小有名气。

莲洲镇党委农办主任谢毅介绍，三湾村探索“政府奖补引导+村集体统筹管理+乡村工匠施工+本地材料直供+村民深度参与”的“五个一”农房风貌提升新模式，在农村风貌大提升基础上，成立全省首个村级闲置农房托管运营中心，激活乡村新业态，合作打造特色民宿、美食驿站、写生基地，做好风貌提升“后半篇文章”。

制度创新解码：从“不敢动”到“抢着干”

这场变革始于顶层设计的突破。

党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》指出，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。2023年，广东省委书记黄坤明在调研中强调：“要探索农民资产盘活的有效路径，让沉睡的资源变成流动的资本。”

珠海迅速响应，出台全国首个乡村风貌提升地方性法规《珠海经济特区乡村风貌提升条例》，并起草《珠海市关于推进闲置农房盘活利用的指导意见》《金湾区三灶镇加强农房运营服务实施方案》《斗门区关于推进农村闲置宅基地和农房盘活利用改革工作实施方案》等，明确“农户自愿、集体主导、市场运作”三大原则，破解了产权界定模糊、收益分配争议等核心难题。

看得见的红利激发参与热情，珠海创新全域盘活、跨村抱团工具箱，闲置农房托管托起乡村“共富梦”。

从2024年12月4日成立全省首个农房托管运营中心以来，不到半年时间，珠海已成立区级运营中心2个、镇级托管运营中心8个、村级托管运营中心和托管服务站点96个，并积极搭建闲置农房盘活数字化流转平台，开发“农房运营中心网站”“农闲E居”等农房盘活小程序，将闲置农房资源信息与社会需求进行有效对接，推进全域市场化农房托管运营初见成效。

据斗门镇党委委员李超介绍，斗门区组建“一平台（区级）—五中心（镇级）—N站点（村级）”的“1+5+N”闲置农房盘活机制，规范交易和运营管理，从前期的牵线搭桥、手续办理、房地租赁、房屋定制，到中期的物业管理、商务洽谈、矛盾调处，到后期的退租退场、法律服务等，由三级农房运营服务中心联动提供“一站式”全流程管家式服务。斗门镇农房托管中心更是由国企和10个行政村集体共同经营，创新构建“国集合营”抱团发展机制，形成发展共谋、资源共用、抱团共富的多元托管运营模式。

更吸引人的是配套政策“大礼包”，珠海市制定金融扶持政策，与中国农业银行等四家银行合作，推出“金湾安居贷”“斗门民宿贷”“斗门美丽农居贷”等金融产品，授信总额达1.5亿元，为乡村振兴注入金融活水。

共富密码解析：从“一亩三分地”到“田园共同体”

在斗门区斗门镇下洲村“斗门印象小镇”，一套精密的利益分配机制正在运转：下洲股份合作经济联合社和珠海汇华博雅公司以49:51股权比例组建珠海市斗门印迹乡村旅游开发有限公司，明确村企、闲置房屋户主、店铺经营者三方共同分配利润，这样构建的村集体、乡创公司、物业所有权人、经营者“四方共建共享”机制，充分调动村民参与盘活农村闲置资源的积极性。自2023年开业至今，斗门印象小镇累计吸引游客超25万人次，营收近300万元，为50多个村民提供就业岗位，这场利益联结机制的创新试验，真正实现了“资源变股权、农民变股东”。

这种模式正在产生连锁效应。斗门印象小镇的四方共建共享机制已辐射影响到贵州遵义市金桥村、阳江市新墟镇，2025年将在广西柳州市白沙镇、里雍镇落地生根。

这场变革中最动人的图景，莫过于共建共享机制带动了城乡要素的双向奔赴。在金湾区三灶镇屋边村，高校教师、艺术家、青年创客组成的“新村民”群体，正将9栋闲置农房改造成国艺馆、国医馆、国学馆等文创空间，打造集研学、亲子度假、休闲养生、中药医理于一体的特色旅游乡村。

“我们不仅是租客，更是乡村共建者。”山野有木工作室老板何嘉熙是广州番禺人，如今他不仅在屋边村经营木工坊，还与妻子在村里租赁了一栋房屋和两个院落，定居下来。

类似的故事在珠海不断上演：金湾区三灶镇木头冲村发动34名青年返乡回流创业就业，占全村总劳动力22%，还吸引来70岁的澳门人丁伟洪在这里租房养花、种菜，制作根雕；斗门区莲洲镇返乡青年罗彩虹在莲江村投资打造“莲江山禾”田园休闲文旅项目……这种“城中有乡、乡中有城”的融合态势，正在重塑珠三角城乡关系。

从“珠海样本”到“湾区示范”

不到一年时间，激活数百栋闲置农房，部分村居实现集体经济增收60%。城乡融合发展的“珠海速度”让人惊叹，其带来的启示更值得深思。一是制度创新打破城乡壁垒，通过地方立法和一系列政策出台，为农村资产盘活提供规范化保障。二是市场化运作激活内生动力，建立“集体主导+国企带动+民企参与”的多元投资格局。三是共同缔造凝聚乡村共识，“自己的家园自己建”的主人翁意识，让村民对闲置资源利用热情高涨，“新村民”参加乡村建设积极性不断提高。

当前，“珠海经验”正在引发越来越多关注。期待在这片改革热土上，这场唤醒“沉睡的农房”的创新试验，能够续写更多“春天的故事”。

网编：李晓霞