从危旧房到优居：小石集的民生改造样本

◎《南方》杂志记者／影子   发自广州

◎本文责编／张蓓蕾

老旧危房，如何变身成为可“拎包入住”，集居住、服务、社交于一体的社区综合体？“黉桥·小石集”作为广州中心城区首个小连片“原拆原建”项目，它如何在寸土寸金的老城区中，生长出新的烟火生活图景？《南方》杂志记者找寻答案。

“黑房”变“阳光房”

2025年11月7日，醒狮舞动，锣鼓喧天，“黉桥·小石集”改造项目正式交付。

改造前，这里共有19栋连片危房，建于上世纪60到80年代。其中8栋房屋被评为C、D级危房，11栋房屋为砖木或砖混结构，墙体剥落、构件损毁。“这里没有厕所，不通风，蛇虫鼠蚁多。”“又破又旧，下雨渗水严重，有很大的安全隐患。”这是居民们共同的记忆。

“黉桥·小石集”位于广州市传统中轴线附近的越秀区洪桥街道洪庆坊社区，占地面积1244平方米，涉及19栋1～3层低矮老旧建筑，总建筑面积1781平方米，均为B、C、D级危旧房，群众改造意愿强烈。

《南方》杂志记者了解到，该片区在上世纪90年代启动拆迁征收项目后“烂尾”，位于镇海楼周边限高范围内，传统的政府征收或地产商投资开发模式难以推进。2023年7月，越秀区创新思路，决定以逐栋加固或重建的危房整治模式启动改造，先行选取19栋最破旧房屋作为“首开区”，发动业主出资推动片区整体改造。

改造工作启动不久，广州市出台《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，鼓励危旧房连片改造，并提供红线内扩大建基、首层架空、增大容积率等政策支持，改造标准由“1.0”版本跃升至“2.0”版本。

越秀区洪桥街道办事处主任王飞接受记者采访时表示：“按照广州市‘原拆原建’政策，我们发动业主自主出资、自愿改造。经过努力，建成了现在的综合体‘黉桥·小石集’。施工过程中，我们运用‘好房子’理念，将层高由不足3米提升至3.5米以上。广州建筑集团还采用了先进的装配式技术，压缩建设周期，减少扬尘对居民影响。”

共建凝聚最大共识

“如果搬不回来，我是不肯的。”“拆迁不要影响供水和排污。”……改造伊始，居民顾虑不少。

面对居民顾虑和不同产权的复杂情况，改造迫在眉睫。19栋房屋涉及公房、企业、私人多类产权业主。若按传统分散式危房重建改造模式不仅难以统筹资源，更无法解决老城区高密度高强度开发问题。

街道没有回避难题，而是选择“啃硬骨头”。洪桥街道牵头，成立由街道（社区）、房管、越秀区国资公司组成的小石集工作专班。

“包干到户，做好个性化服务。做好他们公房租户的动迁安置工作。”洪庆坊社区党委书记高伟燕道出了工作要领。改造过程从意愿征询到项目启动、改造实施的全过程充分尊重居民意愿，细致耐心地做群众工作，解释政策化解群众顾虑，不断了解居民的诉求、征求居民的想法，解决居民的实际困难，最终得到群众的支持。

摸查发现，有居民对新政策不了解，抱有“拆迁暴富”的投机心态；有的居民担心拆迁“烂尾”，对改造缺乏信心。对此，工作专班邀请项目业主、周边群众代表、社区党员及项目设计方等成立共同缔造委员会，搭建“线上+线下”沟通议事平台，对危房整治工作进行政策宣讲，就设计方案广泛听取居民意见，推动项目内及周边居民就“想不想改”“改成怎样”达成基本共识。

项目内有商住户45户82人，工作专班坚持“有问题不回避、有分歧不冲突、有道理不占尽”，深入细致开展群众工作。对经鉴定的危房，耐心解释“人不进危房，危房不进人”的硬性要求，督促安全责任人停用房屋和转移人员。

对5套表态支持改造却“不想搬家”的直管公房历史租户，统筹同地段条件较好的公有房源，持续跟进漏水、墙面翻新、搬家难等困难，让他们心满意足主动搬迁。对担心影响经营的私人商铺，摸排附近出租房源协助其无缝搬迁，把影响降到最低。通过及时回应、真诚面对、竭力解决群众各项诉求，赢得居民一致支持。

其中，位于街角的53号房屋，涉及4位海外业主，被认为是“最难啃的硬骨头”。最终，街道通过多方联系，在最短时间内完成签约。

王飞表示：“困难确实很多，但是路总是要有人走的。没有先例我们就开创先例。统一设计，整体报批，确保建筑风格的协调和统一。”

经过历时一年半的持续攻坚，“黉桥·小石集”项目于2025年3月正式获批立项并启动施工。

“忧居”向“优居”

半年时间，一片危房完成蝶变。

改造不仅要解决住的问题，更要扫除生命安全的盲区。小石街最窄处仅2.7米，救护车和消防车都无法通行，取消规划道路又缺乏现实依据。

这一现实难题，成为改造必须攻克的“硬骨头”。在广州市规划部门、住建部门的大力支持下，项目设计中创新性提出首层采取骑楼架空的方式，退让出一条宽6米、高4米的连续公共空间。这不仅是设计上的巧思，更是为居民打通了一条可依赖的“生命通道”。

广州市城市更新规划设计研究院有限公司董事长骆建云说：“我们从设计的角度把这个楼往后面退了，通过大悬挑技术让首层的边界和街边建筑之间保证有6米宽，结构难度大，但很好地解决了通行问题。”

自此，首层骑楼架空设计，不仅便利了消防、救护通行，其退让出的空间也自然融入了社区慢行系统；同时，增容面积约250平方米用于社区颐康服务站及托幼点，完善“一老一小”群体服务保障……

“好满意。”居民钟森脸上洋溢着笑容,“最满意的是环境变得非常好，周边的路也变阔了，光线也好了很多。以前的平房砖瓦结构，很黑暗，白天也要开灯，现在白天就不用开灯了。”

硬件焕新之外，更重要的是社区功能的再生。小石集内，书吧、健身房、音乐室等一应俱全。近期“迎全运话邮趣 聚洪桥品雅韵”等活动中，让居民尤其是孩子们在方寸邮票中感受体育精神与城市文化。

丰富的公共区域无疑成为一大特色。几个月完成建设、拎包入住、邻里重聚……小石集逐渐成为社区文化新客厅。

广州市住建局城市环境建设管理处副处长、三级调研员卢忠伟表示：“接下来我们将充分发挥小石集改造项目的示范带领作用，进一步引导、动员居民积极参与‘原拆原建’自主更新行动，将身边‘老破小’房子打造成理想的好房子。”

愿景手记

兜底增福祉   民生筑安心

民生保障，安全是第一道底线。“黉桥·小石集”改造前，房屋危旧、配套缺失令人忧心，更严峻的是项目所处内街小巷最窄仅2.7米，消防与救援车辆无法进入。这既是城市肌理“毛细血管”堵塞，也是悬在居民头上的安全隐患。

民有所呼，政有所应。《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》的出台提供了制度依托与创新空间。在“黉桥·小石集”，政策赋能体现为打通首层骑楼架空通道，退让出宽6米、高4米的“生命通道”，让消防车、救护车能顺利进出。改变的不仅是物理空间，更是居民心中的安全感，彰显了广东民生建设将安全置于首位的理念。

兜牢安全底线后，提升居住品质、完善社区功能成为关键。改造前，片区活力不足、空间利用低效，尤其缺乏“一老一小”公共活动场地。改造通过空间重构与复合利用，植入养老、托育、文化、商业等多元设施，实现从“住有所安”向“住有优居”的跨越，让民生福祉具体可感、真实可及。

“黉桥·小石集”的蝶变，是广东系统推进城镇老旧小区改造的一个生动切片。“十四五”期间，全省累计开工改造11000个小区，惠及居民230万户，累计完成投资273亿元，15条经验做法入选住房城乡建设部可复制政策机制清单。其中，2025年获批中央各项资金35.57亿元，创历史新高，新开工改造1600个小区。

数字背后是全省各地坚持以人为本，用心用情用力解决群众急难愁盼问题的生动实践。各地积极培育实施运营主体，盘活闲置资源，引入社会力量参与，不断探索新路径、新模式，推动老旧小区改造提质增效，让居民切实共享城市更新的红利。